Jak spočítat výnos investičního bytu v roce 2026

Osmnáct tisíc korun měsíčně na nájemném ještě neříká, kolik majiteli skutečně zůstane. Při koupi investičního bytu potřebujete vedle pořizovací ceny znát také náklady, které ponesete sami, a počítat s obdobím bez nájemníka. Na modelovém příkladu ukážeme, jak si výnos z pronájmu propočítat a proč zvlášť posoudit financování.

Údaje ověřeny k 27. říjnu 2026.

Foto: Jarosław Ceborski. Zdroj: Wikimedia Commons. Licence: CC0 1.0.

Nejprve si ověřte reálné nájemné

Začněte byty, které se podobají tomu vašemu velikostí, stavem i polohou. Prohlédněte si jejich nabídky a zjistěte, zda uvedená částka představuje samotné nájemné, nebo už zahrnuje služby. Zohledněte také vybavení a podmínky pronájmu. Předpokládaný příjem si pak nechte porovnat s cenami, za které se obdobné byty skutečně pronajaly.

Pro orientaci lze využít cenovou mapu nájemného Ministerstva financí. Vychází z tržních nabídek a poskytuje statistický odhad nájemného. Ministerstvo upozorňuje, že pro konkrétní byt je potřeba výši nájemného individuálně upravit. Mapu proto berte jako výchozí podklad k dalšímu porovnání.

K pořizovací ceně přidejte přípravu bytu

Kupní cena tvoří jen část počáteční investice. Připočítejte další výdaje spojené s pořízením a přípravou bytu na pronájem. Může jít o právní služby, opravy nebo vybavení, které má být součástí nabídky. Zkontrolujte, co už kupní cena zahrnuje, abyste stejnou položku nezapočítali dvakrát. Vedle této částky si nechte samostatnou peněžní rezervu pro provoz pronájmu.

Hrubý výnos ještě nepočítá s náklady

Představme si byt za čtyři miliony korun, k jehož pořízení a vybavení přidáme dvě stě tisíc. Modelové nájemné činí osmnáct tisíc měsíčně bez služeb. Hrubý roční výnos při plné obsazenosti zjistíme vydělením ročního nájemného celkovou počáteční investicí a vynásobením stem. V tomto případě vychází přibližně na 5,1 procenta.

Zdroj: vlastní modelový výpočet z ilustrativních vstupů; nejde o statistiku trhu.

Když ale byt zůstane jeden měsíc bez nájemníka a roční náklady vlastníka včetně předpokládaných oprav dosáhnou třiceti šesti tisíc korun, zbývá 162 tisíc. To odpovídá přibližně 3,9 procenta počáteční investice. Tato částka ještě nezohledňuje daň z příjmů ani financování. Do propočtu nezahrnujeme růst nebo pokles hodnoty bytu. Uvedené částky jsou zvolené pro příklad, nikoli jako průměr trhu.

Zálohy na služby oddělte od nájemného

Zálohy určené k vyúčtování vody nebo tepla nepočítejte do výnosu jako peníze, které vám zůstanou. Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že příspěvek do fondu oprav a náklady na správu či pojištění domu nelze účtovat jako samostatné poplatky vedle nájemného a služeb. Tyto výdaje zohledněte v nájemném, nikoli v zálohách na zúčtovatelné služby. V našem příkladu je obsahuje modelová roční částka třicet šest tisíc korun spolu s předpokládanými opravami.

Foto: Naomi Hébert. Zdroj: Wikimedia Commons. Licence: CC0 1.0.

Při financování zohledněte doporučení ČNB pro rok 2026

ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje poskytovatelům u investičních hypoték LTV nejvýše 70 procent a DTI nejvýše 7. LTV porovnává úvěr s hodnotou zastavené nemovitosti. DTI 7 znamená celkový dluh nejvýše ve výši sedminásobku čistého ročního příjmu. Doporučení zahrnuje pořízení nemovitosti k pronájmu i třetí a další obytné nemovitosti. Konkrétní zařazení úvěru a možnosti financování posoudí banka podle postupů ČNB. Hodnota zástavy se přitom nemusí rovnat kupní ceně.

Splátku hypotéky posuzujte zvlášť

Pokud byt financujete úvěrem, sestavte si ještě přehled skutečných příjmů a výdajů po měsících. Vedle provozních nákladů do něj patří celá splátka hypotéky. Část splátky sice umořuje dluh a zvyšuje váš vlastní podíl na nemovitosti, peníze ale každý měsíc odcházejí z účtu. Právě tento přehled ukáže, zda bude potřeba pronájem doplácet z jiných příjmů. Výnos z nájemného vůči celkové ceně bytu také nezaměňujte s výnosem z vlastních peněz vložených do koupě na úvěr.

Vyzkoušejte si i méně příznivý rok

Vedle základního propočtu si zkuste variantu s delší dobou bez nájemníka nebo s větší opravou. Prověřte také stav domu a připravované investice, které by mohly zvýšit výdaje vlastníků. Uvidíte, kolik rezervy potřebujete a zda vám takové využití úspor vyhovuje.

Zvažujete koupi bytu na pronájem? Prohlédněte si nabídku RE/MAX Cross a proberte s námi konkrétní nemovitost. Při výběru se ptejte také na podklady k provozním nákladům a na odhad nájemného, ze kterého váš propočet vychází.

Zdroje: ČNB – úřední sdělení 27. 11. 2025, doporučení D a E; ČNB – postupy implementace; MMR – platby spojené s nájmem bytu; MF – cenová mapa; MF – metodika.